Grunderwerbsteuer 2026: Steuersätze und Spartipps im Vergleich

Die Grunderwerbsteuer fällt in Deutschland einmalig beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks an und unterscheidet sich je nach Bundesland massiv. Dieser Ratgeber erklärt die gesetzlichen Rahmenbedingungen für das Jahr 2026, vergleicht alle aktuellen Steuersätze im Detail und zeigt die nötigen Schritte für Käufer.

Die Höhe der Grunderwerbsteuer liegt beim Hauskauf je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des beurkundeten Kaufpreises. Diese Abweichung resultiert daraus, dass die einzelnen Bundesländer das Recht besitzen, ihre Steuersätze eigenständig anzupassen. Der endgültige Eigentumsübergang wird erst nach der vollständigen Bezahlung dieser Steuer amtlich vollzogen.

Auf einen Blick: Die wichtigsten Fakten

• Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Landessteuer, die direkt nach dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags vom Finanzamt erhoben wird.
• Der Steuersatz reicht für das Jahr 2026 von 3,5 % im Bundesland Bayern bis zu 6,5 % in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, dem Saarland und Schleswig-Holstein.
• Die Begleichung der Steuerforderung ist die zwingende Voraussetzung für den endgültigen Eigentumsübergang im Grundbuch.

Was ist die Grunderwerbsteuer genau?

Die Grunderwerbsteuer ist eine deutsche Verkehrssteuer, die einmalig beim Kauf von inländischen Grundstücken, Häusern oder Eigentumswohnungen erhoben wird. Als steuerliche Bemessungsgrundlage dient nach den Vorschriften des Grunderwerbsteuergesetzes der notariell beurkundete Kaufpreis der Immobilie inklusive eventuell übernommener sonstiger Leistungen und Belastungen.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in den Bundesländern?

Warum unterscheidet sich die Steuer je Bundesland?

• Die Fiskalpolitik veranlasste hoch verschuldete Bundesländer dazu, den Steuersatz schrittweise anzuheben, um eigenständige Steuereinnahmen für ihren jeweiligen Haushalt zu generieren.
• Der gesetzliche Länderfinanzausgleich wertet nicht genutzte Steuererhöhungsspielräume rechnerisch als fiktive Einnahmen der Länder, was einen massiven Erhöhungsdruck erzeugt.
• Die politischen Entscheidungen der Regierungen weichen stark ab, wodurch Bayern den Satz seit Jahren stabil hielt, während Thüringen den Steuersatz im Jahr 2024 senkte.

Die gesetzliche Basis: Was regelt das GrEStG?

Das Grunderwerbsteuergesetz legt in § 11 Abs. 1 GrEStG einen bundesweiten Mindeststeuersatz von 3,5 % fest und regelt die bundeseinheitliche Steuerbemessungsgrundlage. Gemäß Art. 105 Abs. 2a Satz 2 des Grundgesetzes haben die einzelnen Bundesländer seit der Föderalismusreform im Jahr 2006 das verfassungsmäßige Recht erhalten, den genauen Steuersatz selbstständig festzulegen. Die Steuer wird nach § 11 Abs. 2 GrEStG auf volle Euro abgerundet.

Rechenbeispiel: Wie viel Steuer fällt bei 500.000 Euro an?

Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?

1. Zuerst erfolgt die Beurkundung des Kaufvertrags durch einen Notar, wodurch die Steuerpflicht gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG unmittelbar entsteht.
2. Danach übermittelt der Notar den Kaufvertrag an das zuständige Finanzamt, welches daraufhin den offiziellen Steuerbescheid an den Käufer übermittelt.
3. Anschließend muss der Käufer die erhobene Steuer innerhalb der gesetzlichen Frist von einem Monat ab Bekanntgabe des Bescheids bezahlen.
4. Zuletzt übersendet das Finanzamt nach dem Geldeingang die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die das Grundbuchamt den Eigentümerwechsel nicht eintragen darf.

Welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf noch an?

• Die Grunderwerbsteuer beläuft sich je nach Bundesland auf einen Anteil zwischen 3,5 % und 6,5 % des vertraglichen Kaufpreises.
• Die anfallenden Notargebühren betragen für die rechtliche Abwicklung und Beurkundung schätzungsweise 1,0 % bis 1,5 % der Kaufsumme.
• Die notwendigen Grundbuchkosten für die rechtssichere Eintragung des Eigentümers beanspruchen zusätzlich rund 0,3 % bis 0,5 % des Immobilienpreises.
• Eine anfallende Maklerprovision verlangt im Erfolgsfall nach Vereinbarung oft eine zusätzliche Gebühr von bis zu 3,57 % pro Partei.

Wie kann man die Grunderwerbsteuer beim Hauskauf legal senken?

Käufer können die Steuer mindern, indem sie mitverkauftes Inventar wie Einbauküchen oder Saunen im Kaufvertrag getrennt ausweisen. Die Steuer wird nur auf die Immobilie erhoben.

Wann ist der Immobilienkauf von der Grunderwerbsteuer befreit?

Ein Kauf ist steuerfrei, wenn er zwischen in gerader Linie verwandten Personen wie Eltern und Kindern oder unter Ehepartnern beziehungsweise eingetragenen Lebenspartnern abgewickelt wird.

Kann man die Grunderwerbsteuer von der Einkommensteuer absetzen?

Das Finanzamt lässt den Steuerabzug nur zu, wenn die Immobilie zur Erzielung von Einkünften dient. Bei einer rein privaten Selbstnutzung des Hauses ist die Absetzung ausgeschlossen.