Ajándék ingatlan eladása 5 éven belül: adózási szabályok

Az ajándékba kapott ingatlan 5 éven belüli eladása esetén személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség keletkezhet, amelynekalapja az évek múlásával sávosan csökken. Különös figyelmet kell fordítani a megszerzési érték igazolására, valamint az áfa-kötelezettséget keletkeztető sorozatos értékesítés elkerülésére.

Az ajándékba kapott ingatlan 5 éven belüli értékesítésekor a megszerzett jövedelem után 15% személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetni. Az adó alapja az eladási ár és a megszerzési érték, valamint az igazolt költségek különbsége. Fontos tudni, hogy az adóalap a megszerzés évét követő években sávosan csökken, az ötödik év után pedig teljesen adómentessé válik az eladás.

Legfontosabb tudnivalók (Gyors összefoglaló)

Az alábbiakban összefoglaljuk a legfontosabb jogszabályi előírásokat, amelyek az ajándékba kapott ingatlan 5 éven belüli értékesítésére vonatkoznak Magyarországon.

• Az adókötelezettség mértéke a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény szerint a megszerzéstől eltelt évek számától függ.
• A megszerzés évének a földhivatali benyújtás napja minősül, nem pedig a tulajdonjog bejegyzésének a tényleges időpontja.
• Az adó alapja az eladási árból levont megszerzési érték, amelyet általában az illetékkiszabás során megállapított érték határoz meg.
• Az ÁFA-fizetési kötelezettség magánszemélyként csak akkor merül fel, ha az eladás sorozatos értékesítésnek minősül.

Kell-e adót fizetni az ajándék ingatlan eladásakor?

Igen, az ajándék ingatlan eladásakor adót kell fizetni, ha az értékesítés a megszerzést követő 5 éven belül történik meg. Az adókötelezettség fennállását és mértékét az alábbi szempontok határozzák meg a hatályos magyar jogszabályok alapján.

• Amennyiben az eladás a megszerzés évében vagy az azt követő első évben történik, a számított jövedelem 100%-a adóalapot képez.
• Az adó mértéke a jövedelem 15%-a, amelyet az éves személyi jövedelemadó-bevallásban kell feltüntetni és megfizetni.
• A megszerzést követő 5. évben vagy azon túl az értékesítésből származó jövedelem teljesen adómentes, függetlenül az eladási ártól.

Hogyan számolható ki a jövedelem és az adó alapja?

A jövedelem kiszámítása az eladási ár és az igazolt költségek különbségeként történik. Az ajándékozásból származó ingatlan esetében a megszerzési érték meghatározása sajátos szabályok szerint alakul.

Hogyan csökken a fizetendő SZJA az évek múlásával?

A személyi jövedelemadóról szóló törvény szerint az adóalap sávosan csökken az ingatlan megszerzését követő években.

1. A megszerzés évében és az azt követő első évben: a számított jövedelem 100%-a adóköteles.
2. A megszerzés évét követő második évben: a számított jövedelem 90%-a adóköteles.
3. A megszerzés évét követő harmadik évben: a számított jövedelem 60%-a adóköteles.
4. A megszerzés évét követő negyedik évben: a számított jövedelem 30%-a adóköteles.
5. A megszerzés évét követő ötödik évben és azon túl: a jövedelem 0%-a adóköteles.

Mikor merül fel ÁFA kötelezettség az ingatlan értékesítésekor?

Az ingatlanértékesítés főszabály szerint áfamentes tevékenység a magánszemélyek számára. Bizonyos feltételek teljesülése esetén azonban a NAV gazdasági tevékenységnek minősítheti az eladást, ami áfafizetést von maga után.

Sorozatos értékesítésnek minősül az eladás?

Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény alapján a sorozatos értékesítés megvalósulásakor a magánszemély adóalannyá válik.

• Sorozatosnak minősül az értékesítés, ha 2 naptári éven belül 4 vagy annál több építési telket vagy új ingatlant ad el a tulajdonos.
• Az ajándékba kapott ingatlanok egyenkénti, hosszabb idő elteltével történő eladása általában nem meríti ki a sorozatosság fogalmát.
• A NAV vizsgálja az értékesítések rendszerességét, az üzletszerűséget és az eladások közötti időbeli kapcsolatot is.

Milyen illetékmentességek vonatkoztak az ajándékozásra?

Az eredeti ajándékozási ügylet során fennálló illetékmentesség közvetetten befolyásolja a későbbi eladás adózási szabályait is.

• Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény alapján teljesen illetékmentes az ajándékozás az egyenes ági rokonok között.
• A házastársak közötti ajándékozás szintén mentesül az ajándékozási illeték megfizetése alól az állami szabályozás értelmében.
• Az illetékmentes szerzés esetén a megszerzési értéket az ajándékozási szerződésben rögzített érték vagy a NAV becslése alapján kell meghatározni.

Hogyan kell bevallani és megfizetni a NAV felé az adót?

Az ingatlan eladásából származó jövedelmet a magánszemélynek önállóan kell bevallania az állami adóhatóság felé.

1. Számítsa ki a nettó adóalapot a megszerzési érték és az igazolt, elszámolható kiadások levonásával.
2. Alkalmazza a megszerzéstől eltelt évek száma alapján járó sávos kedvezményt a kapott összegre.
3. Tüntesse fel a kiszámított jövedelmet és az arra jutó 15%-os SZJA összeget az eladás évét követő év május 20-ig benyújtandó személyi jövedelemadó-bevallásban.

Mi számít a megszerzés évének ajándékozás esetén?

A megszerzés évének az az év minősül, amikor az ajándékozási szerződést benyújtották az illetékes földhivatalhoz.

Hogyan igazolható a megszerzési érték, ha illetékmentes volt az ajándékozás?

Az egyenes ági rokonok közötti illetékmentes ajándékozás esetén a megszerzési érték az ajándékozási szerződésben rögzített piaci érték lesz.

Mikor kell 27%-os vagy 5%-os ÁFÁ-t fizetni magánszemélyként?

ÁFA-fizetési kötelezettség csak akkor terheli a magánszemélyt, ha az eladás sorozatos értékesítésnek vagy új építésű ingatlan eladásának minősül.

Milyen költségeket lehet levonni a kapott vételárból?

A megszerzési értéken kívül levonhatók a megszerzéssel kapcsolatos állami díjak, az eladással összefüggő közvetlen költségek és az igazolt értéknövelő beruházások.

Mentesülhetek-e az SZJA fizetés alól, ha a teljes összeget másik lakás vásárlására fordítom?

Nem, a hatályos szabályozás szerint már nem létezik lakásszerzési kedvezmény, így a másik ingatlan vásárlása nem mentesít az SZJA megfizetése alól.